Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung: Regeln nach dem WEG

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung hängt nach aktuellem WEG nicht mehr von einer Mindestzahl anwesender oder vertretener Miteigentumsanteile ab. Die frühere gesetzliche Quote wurde 2020 abgeschafft. Trotzdem ist nicht jeder Beschluss automatisch wirksam: Einberufung, Tagesordnung, Stimmrecht, Mehrheit und Beschlusskompetenz bleiben entscheidend.

Kurzantwort: Eine ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung kann heute grundsätzlich unabhängig von der Teilnehmerzahl beschließen. Gezählt wird bei normalen Beschlüssen die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Prüfen Sie dennoch Gemeinschaftsordnung und besondere gesetzliche Mehrheitserfordernisse.

Diese allgemeine Information ist keine Rechtsberatung. Bei streitigen Beschlüssen oder abweichenden Vereinbarungen sollte der konkrete Sachverhalt geprüft werden.

Keine gesetzliche Anwesenheitsquote mehr

Vor dem 1. Dezember 2020 enthielt das WEG eine Beschlussfähigkeitsregel, die an mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anknüpfte. Diese Bestimmung ist entfallen. Das aktuelle § 25 WEG nennt keine entsprechende Quote mehr. Deshalb sind ältere Einladungsmuster, Verwalterhandbücher und Internettexte mit einer „50-Prozent-Regel“ nicht mehr verlässlich.

Auch eine kleine Zahl teilnehmender Eigentümer kann weitreichende Entscheidungen treffen. Das erhöht die Bedeutung einer sorgfältig vorbereiteten Versammlung und einer verständlichen Tagesordnung. Wer nicht teilnimmt, verhindert die Beschlussfassung nicht allein durch Abwesenheit.

Mehrheit der abgegebenen Stimmen

Nach § 25 Absatz 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Maßgeblich sind regelmäßig Ja- und Nein-Stimmen; Enthaltungen sind keine abgegebenen Stimmen für eine Seite. Bei Stimmengleichheit ist der Antrag nicht angenommen.

§ 25 Absatz 2 folgt grundsätzlich dem Kopfprinzip: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Gehört Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich, üben sie die Stimme einheitlich aus. Die Gemeinschaftsordnung kann einen anderen Maßstab, etwa nach Einheiten oder Miteigentumsanteilen, vorsehen. Vor der Auszählung muss daher geklärt sein, welcher Stimmrechtsmaßstab gilt.

Beschlussfähigkeit ist nicht Beschlusswirksamkeit

Dass die Versammlung beschließen kann, beantwortet nicht, ob ein konkreter Beschluss ordnungsgemäß zustande kommt. § 23 Absatz 2 WEG verlangt, dass der Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Überraschende Entscheidungen unter „Sonstiges“ können deshalb problematisch sein.

Außerdem muss die Gemeinschaft für den Gegenstand Beschlusskompetenz besitzen. Zwingendes Recht darf nicht durch Mehrheitsbeschluss beiseitegeschoben werden. § 23 Absatz 4 unterscheidet nichtige Beschlüsse von solchen, die gültig bleiben, bis sie rechtskräftig für ungültig erklärt werden. Der allgemeine Leitfaden Eigentümerversammlung ordnet Vorbereitung und Ablauf ein.

Besondere Mehrheiten und Vereinbarungen

Die einfache Mehrheit ist der Regelfall, aber nicht die einzige denkbare Schwelle. Das Gesetz verlangt für bestimmte Entscheidungen qualifizierte Mehrheiten. Ein aktuelles Beispiel ist der Beschluss über vollständig virtuelle Eigentümerversammlungen nach § 23 Absatz 1a WEG, für den mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen erforderlich sind.

Vereinbarungen in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung können weitere Regeln enthalten. Dabei ist zu prüfen, ob sie nach heutigem Recht fortgelten, wie sie auszulegen sind und ob die Gemeinschaft davon durch Beschluss abweichen darf. Eine alte Klausel über Wiederholungsversammlungen sollte nicht ohne Prüfung auf die neue Gesetzeslage übertragen werden.

Vollmachten und Stimmverbote

Abwesende Eigentümer können sich vertreten lassen. Nach § 25 Absatz 3 WEG benötigt die Vollmacht Textform. Gemeinschaftsordnungen können den Vertreterkreis beschränken. Die allgemeinen Erläuterungen zur Handlungsvollmacht helfen bei der Trennung von Vertretungsmacht und Weisung; für die Versammlung gilt ergänzend das WEG. Die Leitung sollte Vollmachten vor der Abstimmung prüfen und vertretene Stimmen korrekt zuordnen.

§ 25 Absatz 4 schließt einen Eigentümer bei bestimmten persönlichen Interessenkonflikten vom Stimmrecht aus, etwa bei einem Rechtsgeschäft der Gemeinschaft mit ihm oder einem Rechtsstreit gegen ihn. Seine bloße Anwesenheit bleibt möglich, doch die betroffene Stimme darf bei diesem Punkt nicht mitgezählt werden. Eine Vollmacht umgeht das Stimmverbot nicht.

Ordnungsgemäße Einberufung als Grundlage

§ 24 WEG sieht grundsätzlich eine Einberufung in Textform und eine Frist von mindestens drei Wochen vor, sofern keine besondere Dringlichkeit besteht. Eingeladen werden müssen die teilnahmeberechtigten Eigentümer. Ort, Zeit und Zugang müssen eine zumutbare Teilnahme ermöglichen.

Ein Einberufungsfehler führt nicht schematisch zur Nichtigkeit jedes Beschlusses, kann aber eine Anfechtung tragen. Entscheidend können Art des Fehlers und sein Einfluss auf die Willensbildung sein. Deshalb sollte die Verwaltung Verteiler, Versand und Unterlagen unverändert archivieren.

Präsenz, Hybrid und virtuelle Versammlung

§ 23 Absatz 1 ermöglicht durch Beschluss elektronische Teilnahme an einer Versammlung. Absatz 1a erlaubt unter seinen Voraussetzungen eine vollständig virtuelle Eigentümerversammlung. Bis einschließlich 2028 enthält § 48 Absatz 6 WEG für vor 2028 gefasste virtuelle Ermächtigungsbeschlüsse eine zusätzliche Übergangsregel zur jährlichen Präsenzversammlung, sofern nicht einstimmig darauf verzichtet wird.

Das Format verändert nicht die Grundsätze der Stimmauszählung. Technik und Authentifizierung müssen eine vergleichbare Teilnahme und Rechteausübung ermöglichen. Dokumentieren Sie Ausfälle, Unterbrechungen und den Umgang mit nicht erreichbaren Teilnehmern, statt technische Probleme stillschweigend zu übergehen.

Umlaufbeschluss als anderer Entscheidungsweg

Ein Umlaufbeschluss wird außerhalb einer Versammlung gefasst. Nach § 23 Absatz 3 WEG ist grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform erforderlich. Für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer jedoch beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

Diese Sonderregel ist keine allgemeine Abschaffung des Einstimmigkeitserfordernisses für alle künftigen Umlaufbeschlüsse. Beschlussgegenstand, Verfahren und erforderliche Zustimmung müssen sauber getrennt werden. Die fehlende Anwesenheitsquote in Versammlungen darf nicht unbesehen auf Umlaufverfahren übertragen werden.

Auszählung und Niederschrift dokumentieren

Die Niederschrift nach § 24 Absatz 6 sollte Beschlusswortlaut und Abstimmungsergebnis eindeutig wiedergeben. Zusätzlich empfiehlt sich eine nachvollziehbare Zählliste zum angewandten Stimmrechtsmaßstab, zu Vollmachten und Stimmverboten. Das Sitzungsprotokoll bietet organisatorische Hinweise, ersetzt aber nicht die gesetzlichen Anforderungen.

Soll die Aussprache aufgenommen werden, informieren Sie alle Beteiligten vorher, holen Sie ihre Zustimmung ein und ermöglichen Sie Teilnahme ohne Aufnahme. Kuno ist ein privatsphärenorientierter physischer KI-Sprachrekorder, made in Germany. Audio wird auf dem Gerät erfasst; Verarbeitung und Speicherung erfolgen gemäß Produktbeschreibung EU-gehostet. Die Hardware erfordert einen monatlichen oder jährlichen KI-Plan. Kuno prüft weder Mehrheiten noch Beschlusswirksamkeit.

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Prüfcheckliste vor jeder Abstimmung

Klären Sie Beschlussgegenstand und Beschlusskompetenz. Prüfen Sie Einberufung, anwendbaren Stimmrechtsmaßstab, Vollmachten und Stimmverbote. Stellen Sie fest, ob einfache oder besondere Mehrheit erforderlich ist. Verlesen Sie den endgültigen Antrag vor der Abstimmung und verkünden Sie das Ergebnis eindeutig.

Bewahren Sie Einladung, Anlagen, Teilnehmer- und Vertretungsnachweise sowie Niederschrift zusammen auf. Die Abschaffung der Anwesenheitsquote vereinfacht die formale Beschlussfähigkeit, erhöht aber den Bedarf an transparenter Vorbereitung und genauer Auszählung.

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